Phân Tích - Nhận Định

Giá nhà đất thực giảm được bao nhiêu?

Thực chất, mặt bằng giá đất nền Hà Nội chỉ mới giảm khoảng 25-30% so với đỉnh tháng 3/2011. Những người đang muốn dùng tiền tiết kiệm mua nhà để ở nên kiên nhẫn đợi thêm, nếu không muốn ôm lại hàng của giới đầu cơ.

Mới chỉ giảm 27%

Như một hành động hiếm hoi, vào tháng 5/2013, hãng tư vấn bất động sản Savills đã công bố: giá bán trung bình toàn thị trường BĐS ở Hà Nội, bao gồm cả các dự án mới, đã giảm 27% kể từ quý 2/2011.

Công bằng mà nói, con số trên có vẻ khách quan hơn nhiều so với những thông tin gần đây của “giới chuyên gia” cho rằng mặt bằng giá BĐS ở Hà Nội đã giảm đến 40% hoặc phân nửa so với đỉnh sóng vào năm 2011.

Bởi tất cả những gì cần làm là không nên so sánh với thời điểm năm 2011, mà phải là năm 2009 – khi thị trường BĐS Hà Nội còn ở “chân sóng”.

Khi đó – vào năm 2009, lúc thị trường BĐS Hà Nội mới khởi động sóng tăng sau chuỗi tháng ngày lê thê phải chịu trận với cơn khủng hoảng kinh tế, lượng căn hộ trung – căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố này mới chỉ có khoảng 8.000 căn – một biểu hiện của tình trạng cung không đủ cầu.

Tuy vậy, năm 2011 và 2012 lại là một thái cực khác hoàn toàn. Nguồn cung căn hộ chung cư của Hà Nội hiện nay lên đến ít nhất 50.000 căn loại trung – cao cấp, chưa kể hàng chục ngàn căn hộ phân khúc bình dân và khoảng 66.000 căn hộ sẽ được tung ra thị trường tới năm 2015.

bat dong san
Mặt bằng giá đất nền Hà Nội mới giảm khoảng 25-30% so với đỉnh tháng 3/2011, tương ứng với giai đoạn sụt giảm đầu tiên.

Nhưng căn hộ cao cấp vẫn chưa phải là minh họa tiêu biểu nhất cho sự thất bại của trào lưu lướt sóng BĐS và núi tồn kho hiện thời. Cái gì lên nhanh nhất, ảo nhất thì chiều xuống cũng gần như vậy.

Vào tháng 4-5/2009, đất nền khu vực phía Tây Hà Nội đã được thổi giá đầu tiên. Sau 3-4 đợt tăng giá, đến đầu năm 2011 mặt bằng giá khu Tây đã gấp gần 3 lần giá năm 2009 – một tỷ lệ sốt vượt hơn hẳn phân khúc căn hộ và nhà riêng lẻ, càng không thể so sánh được với mức giá chỉ tăng nhẹ của phân khúc biệt thự, nhà phố.

Một thị trường BĐS được coi là ổn định khi giá cả hợp với túi tiền của người tiêu dùng. Nhưng trong thị trường BĐS ở nước ta, quan niệm này ít khi được để ý tới, hay nói chính xác hơn là chỉ được các chủ đầu tư lưu tâm vào thời suy giảm hoặc đóng băng của thị trường địa ốc. Còn khi thị trường này bùng nổ, người ta chỉ mải mê so sánh giữa nơi này giá thấp với nơi kia giá cao mà hầu như chẳng quan tâm đến bao giờ, khi nào thì người có thu nhập thấp mới mua được nhà. Cũng bởi thế, gần 70% người đi mua đất nền thuộc về mục đích đầu cơ, hoặc nếu có đầu tư cũng chỉ là bất đắc dĩ do “lệch sóng”.

Mặt bằng giá đất nền dù đã giảm khá mạnh như hiện nay ở Hà Nội, nhưng vẫn còn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân. Cuối năm 2009, đầu năm 2010, người tiêu dùng còn có thể với tới những căn hộ và nhà ở có mức giá dưới 3 tỷ đồng, nhưng đến cuối năm 2010 thì cái mặt bằng giá ấy đã đội thêm ít nhất 30% nữa. Còn với đất nền, con số 3 tỷ đó chỉ mua được khoảng 60m2 ở khu phía Tây Hà Nội.

Nhìn tổng quan từ năm 2011 đến nay, chỉ số giá nhà/thu nhập người dân ở Việt Nam đã lên đến 24,5-26,6, cao hơn nhiều lần so với các nước trong khu vực Nam Á (6,25) và châu Âu, Bắc Mỹ (6,25); và càng không phù hợp chút nào với mức khuyến cáo từ 3-4 của Liên hiệp quốc.

Mua hay không?

Trong bối cảnh giá nhà đất tăng phi mã mà chẳng có cơ sở thuyết phục nào đính kèm, từ đầu tháng 4/2011 đến nay, không ít người dân đã phải tìm ra cách ứng xử miễn cưỡng đối với thị trường BĐS: quay lưng lại với thị trường này.

Hiển nhiên, khi lực cầu đại chúng đóng băng và thời hạn thanh toán ngân hàng luân phiên luôn đến gần, làm sao đất nền và căn hộ còn tồn tại được mặt bằng giá cao chót vót?

Gần đây, sau những động thái giảm lãi suất và kích thích bung hàng, hoạt động chào hàng và PR của phân khúc BĐS ở Hà Nội càng như những kích thích tố hâm nóng thị trường sau thời gian đóng băng.

Những thông tin có phần xán lạn về tình hình giảm lãi suất cũng đang được tận dụng triệt nhằm tạo chiến dịch PR về “thị trường BĐS sẽ được cứu” và cho khả năng “đất nền và căn hộ không thể giảm giá hơn nữa”.

Cũng đã xuất hiện những người dân rút tiền tiết kiệm để nhăm nhe chờ đất giảm thêm chút nữa sẽ mua làm nhà. Trước những thông tin được tung ra khá đều đặn trong thời gian gần đây về làn sóng săn đất nền giá rẻ, bắt đáy đất nền và căn hộ, người có nhu cầu ở đã không khỏi “manh động”.

Nhưng ở một khía cạnh khác, hãy nên suy xét đến việc mặt bằng giá đất nền, dù có giảm, vẫn còn đang “trên trời”.

Về thực chất, mặt bằng giá đất nền Hà Nội chỉ mới giảm khoảng 25-30% so với đỉnh tháng 3/2011. Nhìn lại những chu kỳ giảm giá đất nền trong diễn biến lịch sử, tỷ lệ giảm này tương ứng với giai đoạn sụt giảm đầu tiên, chứ chưa phải là cuối cùng. Thường sau giai đoạn giảm đầu tiên, giá đất lập một mặt bằng mới mà thường được giới đầu cơ coi là “đáy giả”. Điểm đáy giả dẫn đến vùng đáy giả, nơi hội tụ lượng giao dịch dày đặc dần của những người bắt đáy và người mua đầu tư dài hạn.

Trong bối cảnh vùng đáy giả, dĩ nhiên giới đầu cơ lớn sẽ không vào cuộc bắt đáy mà chỉ xả hàng. Sau đó họ sẽ yên lặng chờ đợi hệ quả của chính sách siết tín dụng BĐS cùng lãi suất tăng cao lại sẽ khiến cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư ngấm đòn và lại phải hạ giá, lại phải bán tháo.

Nếu vùng đáy giả được thiết lập khi mặt bằng giá đất mới chỉ giảm 30%, vùng đáy tiếp theo sẽ phải có độ giảm lớn hơn nhiều – ít nhất 40% và có thể giảm đến 60% so với đỉnh giá. Đó là theo quy luật thông thường. Quy luật này chỉ có thể bị biến đổi trong trường hợp giới đầu cơ lớn quyết tâm tạo sóng lên để thoát hàng nhanh mà không chờ đợi sóng xuống để gom hàng.

Với những lý do trên, những người thận trọng có thể nhận biết thị trường đất nền và căn hộ vẫn chưa tạo đáy thực của nó, còn những người đang muốn dùng tiền tiết kiệm mua nhà để ở thì nên kiên nhẫn đợi thêm, nếu không muốn ôm lại hàng của giới đầu cơ.