Phân Tích - Nhận Định

Phát sinh nhiều khiếu nại đất đai: Do “vênh” giữa luật và văn bản hướng dẫn

Thời gian qua có rất nhiều vụ khiếu nại đất đai quanh các dự án phát triển kinh tế, PV Đất Việt đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phan Minh – Công ty Luật TNHH Nam Ngô Quyền – Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh xoay quanh vấn đề này.

PV: Thưa luật sư, thời gian qua có rất nhiều vụ khiếu nại đất đai quanh các dự án phát triển kinh tế. Theo luật sư, ngoài yếu tố con người thực thi công việc, thì còn yếu tố gì?

LS Phan Minh: Theo tôi là do Luật Đất đai thời gian qua vẫn còn nhiều kẽ hở vì có nhiều quy định giao cho các cơ quan hướng dẫn thi hành, mà các văn bản của các cơ quan này đôi khi vượt quá phạm vi luật quy định

PV: Cụ thể là thế nào, thưa luật sư?

LS Phan Minh:  Xin nêu một ví dụ: Với mục đích thu hồi đất để phát triển kinh tế, Điều 40 Luật đất đai quy định: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.

Còn đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.”

Sau đó Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007 quy định: “Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp (khoản 2, Điều 34). Quy định cho Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn thực hiện”.

Phát sinh nhiều khiếu nại đất đai
Khi có khiếu nại thì giải quyết bằng cách bổ sung quy hoạch…

Bộ này ban hành Thông tư 06/2007 hướng dẫn: “Dự án khu dân cư, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp quy định tại khoản 2 Điều 34 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP bao gồm:

Các dự án phát triển kinh tế trong khu đô thị hiện có gồm dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản, dự án xây dựng nhà ở xã hội, dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư, dự án xây dựng nhà ở công vụ, dự án xây dựng trung tâm thương mại, trung tâm hội chợ triển lãm; dự án xây dựng khách sạn cao cấp đạt tiêu chuẩn từ hạng 3 sao trở lên (khoản 2, mục X).”

Quy định như vậy là quá thoáng, so với Luật Đất đai thì diện thu hồi đất đã được mở rộng đến cả dự án Trung tâm thương mại, khách sạn 3 sao…

Thực tế, có địa phương đã phê duyệt dự án xây dựng trung tâm thương mại, khách sạn 3 sao trong khu vực không có trong quy hoạch được phê duyệt, rồi đứng ra thu hồi đất giao cho doanh nghiệp. Khi có khiếu nại thì giải quyết bằng cách bổ sung quy hoạch…

Ngoài ra, việc chủ đầu tư xây dựng có đúng với dự án được duyệt hay không, nếu không thực hiện thì có thu hồi đất giao lại cho người bị thu hồi hay không vẫn đang còn bỏ ngỏ.

Như vậy, đây có lẽ là khe hở lớn nhất, khi mà trong Luật Đất đai thì diện thu hồi hẹp hơn so với Nghị định, rồi diện thu hồi bên Nghị định lại hẹp hơn so với Thông tư.

Từ đó nảy sinh tình trạng ai làm khách sạn từ 3 sao trở lên cũng có thể dùng Thông tư hướng dẫn này làm bảo bối, coi mình thuộc diện có thể được Nhà nước đứng ra thu hồi đất để giao.

PV: Vậy điều bất cập này nên được giải quyết ra sao, theo luật sư?

Chúng tôi tin rằng Luật Đất đai mới sẽ quy định cụ thể, chặt chẽ hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, hạn chế tình trạng ban hành Thông tư hướng dẫn vượt quá quy định của luật.

Có như thế mới góp phần làm giảm tình trạng khiếu kiện, bớt đi việc lợi dụng khe hở của luật pháp để thiên vị về quyền lợi.

Xin cảm ơn Luật sư!