Dư nợ và nợ xấu BĐS tỷ lệ nghịch với chỉ số niềm tin

Sau hơn 2 năm sóng gió, những tưởng các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) còn trụ lại rút ra được những bài học thị trường nhưng thực tế lại đang cho th

Khối ngoại âm thầm săn BĐS rẻ tại Việt Nam
Vinhomes Central Park thích hợp với người yêu cuộc sống náo nhiệt và năng động
Quan điểm trái chiều về chuyện người nước ngoài mua nhà Việt Nam

Sau hơn 2 năm sóng gió, những tưởng các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) còn trụ lại rút ra được những bài học thị trường nhưng thực tế lại đang cho thấy điều ngược lại: tại nhiều dự án, chất lượng sản phẩm đi xuống, còn các doah nghiệp tiếp tục để cho dư nợ và nợ xấu tăng cao.

Dư nợ, nợ xấu tăng đều

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ cuối tháng 5, tính đến ngày 28/2/2013, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS là 230.615 tỷ đồng, chiếm khoảng 7.6% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, tăng 0,9% so với thời điểm 31/12/2012. Tuy nhiên con số này chưa thực sự thuyết phục bởi BĐS là một trong những thị trường có quy mô vốn lớn nhất nước. Trong những năm qua, gần như cả xã hội đổ tiền vào lĩnh vực này, từ cá nhân, cho tới các thành phần kinh tế trong và ngoài quốc doanh đều hướng đến BĐS với hàng chục ngàn căn hộ, biệt thự, đất nền đang bỏ không. Như vậy, con số dư nợ chỉ chiếm 7,6% được Bộ Xây dựng dẫn nguồn của Ngân hàng Nhà nước dường như chưa đủ sức thuyết phục.

Cũng theo báo cáo trên, tính đến ngày 28/2/2013, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS đạt 5,68%, cao hơn mức 5,39% ở thời điểm 31/12/2012. Nợ xấu BĐS tiếp tục tăng, song chỉ nhỉnh hơn 0,29% so với thời điểm cuối năm ngoái cũng mang lại sự hoài nghi bởi chỉ tính riêng trong quý I năm 2013, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, cả nước có tới 15.389 doanh nghiệp ngừng hoạt động và phá sản. Tuy chưa có thống kê cụ thể trong 1,5 vạn doanh nghiệp phá sản, có bao nhiêu doanh nghiệp BĐS, song nếu nhìn vào thị trường BĐS nói riêng và toàn bộ nền kinh tế nói chung, có thể thấy doanh nghiệp BĐS phá sản sẽ chiếm tỷ trọng không nhỏ. Hẳn nhiên, phần lớn các khoản nợ từ các doanh nghiệp BĐS phá sản sẽ mặc định chuyển thành nợ xấu, nợ khó đòi, con số này khó có thể được kìm ở mức rất thấp chỉ vài % trên tổng dư nợ BĐS.

Dư nợ và nợ xấu BĐS tỷ lệ nghịch với chỉ số niềm tin
Ảnh minh họa

Khi giá nhà còn cao…

Sở dĩ, thị trường BĐS chưa tìm thấy đáy, các doanh nghiệp BĐS còn tiếp tục lún sâu vào nợ và không ngừng tạo ra nợ xấu là bởi nhẽ, niềm tin chưa quay trở lại với người tiêu dùng. Hiện giá nhà tuy có giảm so với thời kỳ đỉnh điểm của bong bóng nhà đất, có những dự án giảm từ 25-40%, song vẫn chưa đưa về mặt bằng giá phù hợp với túi tiền và ngưỡng tâm lý sẵn sàng chi trả của người mua. Việc BĐS giảm giá thời gian qua chỉ phản ảnh các nhà đầu tư miễn cưỡng giảm lợi nhuận kỳ vọng, chứ không phản ảnh mối tương quan chặt chẽ với yếu tố cung-cầu trên thị trường. Theo nhận định của Ủy ban Kinh tế Quốc hội trong bản tin kinh tế vĩ mô quý I/2013, giá nhà ở Việt Nam hiện đang cao hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và 10 lần so với các nước chậm phát triển. Nếu so với thu nhập bình quân hằng năm của người lao động, con số này còn “khó chịu” hơn, ở mức 25 lần.

Ngay cả Trung Quốc, quốc gia được đánh giá là có giá nhà đất tăng nhanhnhất thế giới trong vòng 5 năm qua, với mức tăng 110,9%, thì con số này cũng không mấy ý nghĩa khi đặt cạnh các dự án BĐS của Việt Nam,bởi động cơ tăng giá ở thị trường BĐS Việt Nam không xuất phát từ chênh lệch cung cầu, mà xuất phát từ chênh lệch địa tô, từ những bất cập trong công tác đền bù, giải tỏa và quy hoạch…, có thể tạo ra sự chênh lệch giá từ vài, cho đến vài chục lần trên cùng một thửa đất chỉ trong một thời gian ngắn đến khó tin.

và chất lượng không tương xứng

Một trong những nguyên nhân khác khiến các BĐS tiếp tục tồn kho tới hàng chục ngàn căn hộ, biệt thự là vấn đề chất lượng. Khái niệm về chất lượng xây dựng thấp giờ không chỉ dừng lại ở những căn hộ thuộc diện tái định cư, chung cư cho người thu nhập thấp, mà ngay cả các căn hộ thuộc loại xa xỉ như penhouse – với giá bán không thua kém biệt thự kèm đất nền – cũng đang bị người dân lên án về chất lượng. Mới đây, một khách hàng mua căn penhouse 302m2 tại tầng 18 CT3, khu đô thị Trung Văn, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty CP Xây dựng số 1 Sông Hồng làm chủ đầu tư đãbàng hoàng khi nhận bàn giao công trình. Gần như toàn bộ các hạng mục đều bị thay đổi so với thiết kế theo hợp đồng nhằm làm giảm chi phí xây dựng như:  cầu thang không tay vịn, không ốp lát; nền nhà lát gạch men thay vì đá granit; không kệ bếp, không tủ bếp, không có hệ thống hút khói, hút mùi, không có hệ thống thoát nước, không có bồn rửa; phòng tắm cũng không có bệ rửa, không tủ, không quạt thông gió… Nếu chiểu theo tiêu chuẩn về nhà ở thì căn penhouse hàng tỷ đồng này có chất lượng xây dựng còn thấp hơn cả nhà cho người thu nhập thấp. Chưa kể, chủ đầu tư bàn giao nhà chậm một năm rưỡi.

Trước đó, trong Tp.HCM, cũng đã xảy ra những sự cố đáng kinh ngạc về chất lượng chung cư. Với chung cư được gọi là cao cấp Quốc Cường Gia Lai (Q.7),gió thổi cũng đủ làm sập hệ thống trần thạch cao của một căn hộ có diện tích 131m2 trên tầng 19 có giá trên 2 tỷ đồng. Thực tế cho thấy, hệ thống trần thạch cao của các căn hộ này được làm rất sơ sài, vừa kém về thẩm mỹ, lại yếu về kết cấu. Cũng trong khoảng thời gian này, hàng chục hộ dân tại chung cư New Sài Gòn (H.Nhà Bè) đã phải đấu tranh đòi quyền lợi trước chủ đầu tư vì hàng loạt căn hộ vừa ở đã xuống cấp, nước thấm qua trần nhà, lọt xuống các tầng…

Việc mua nhà “cao cấp”, nhận nhà chất lượng thấp không hiếm, mà thậm chí còn khá phổ biến trong bối cảnh các doanh nghiệp đang tìm cách tự cứu mình bằng cách gạt quyền lợi khách hàng sang một bên, mặc dù yếu tố về chất lượng đều được thỏa thuận rất kỹ trong hợp đồng mua bán, hoặc hợp đồng góp vốn. Với cách ứng xử như vậy, nhiều doanh nghiệp BĐS đã quay lưng lại với một trong những loại “tài sán” quý nhất của họ – khách hàng.

Căn cứ vào những gì đang diễn ra trên thị trường BĐS, chưa có cơ sở nào cho thấy niềm tin có thể sớm quay về với khách hàng.Dĩ nhiên, không có phép màu nào có thể thay đổi tâm lý khách hàng trong chốc nhát, và muốn có sự thay đổi, nó phải được bắt đầu bằng những hành động cụ thể với thiện ý từ các nhà đầu tư, khi họ thành thực muốn tồn tại trên thị trường trên cơ sở tôn trọng lợi ích khách hàng.

COMMENTS